Durante años, los bancos incluyeron en las escrituras de préstamo hipotecario cláusulas que imponían al cliente el pago de todos los gastos de formalización. Sin embargo, el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han considerado abusivas muchas de estas cláusulas, abriendo la puerta a que los consumidores puedan reclamar y recuperar su dinero.
En este artículo te explico qué gastos se pueden reclamar, quién tiene derecho, los plazos para hacerlo y los pasos para iniciar la reclamación, basándome en la experiencia de casos que he ganado para clientes en toda España.
¿Qué son los gastos hipotecarios?
Son los importes que se pagan al formalizar una hipoteca, y suelen incluir:
- Notaría: gastos de la escritura de préstamo hipotecario.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la hipoteca.
- Gestoría: tramitación de la documentación.
- Tasación: valoración del inmueble antes de conceder el préstamo.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): actualmente lo paga el banco desde 2018, pero antes lo asumía el cliente.
¿Por qué se pueden reclamar?
El Tribunal Supremo (sentencias de 2015 y 2019) y el TJUE han declarado que es abusiva la cláusula que impone todos los gastos al consumidor sin posibilidad de negociación.
Según la jurisprudencia:
- Notaría: el gasto debe repartirse al 50 % entre banco y cliente.
- Registro de la Propiedad: lo paga el banco.
- Gestoría: lo paga el banco.
- Tasación: se puede reclamar en algunos casos (el criterio varía según el juzgado).
- IAJD: solo se puede reclamar si se pagó indebidamente por escrituras posteriores a ciertas fechas y dependiendo de la legislación vigente en el momento.
¿Quién puede reclamar?
Pueden reclamar:
- Consumidores que tengan o hayan tenido una hipoteca con cláusula de gastos abusiva.
- Aunque la hipoteca ya esté cancelada, se puede reclamar si no ha pasado el plazo legal.
No pueden reclamar:
- Empresas o autónomos que contrataron la hipoteca para fines profesionales (criterio general, salvo excepciones).
Plazos para reclamar en España
El plazo general es de 5 años desde que el Tribunal Supremo fijó doctrina (2020) o desde que se abonaron los gastos si fue después.
Esto significa que muchas reclamaciones prescriben en enero de 2025, aunque algunos tribunales interpretan el plazo de forma más flexible.
⚠ Importante: cada caso debe analizarse individualmente para evitar la prescripción.
Pasos para reclamar los gastos hipotecarios
Paso 1: Reunir la documentación
- Escritura de préstamo hipotecario.
- Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Justificante de pago (transferencias, recibos…).
Paso 2: Revisión legal
- Un abogado especializado evaluará si la cláusula es abusiva y qué importes puedes recuperar.
Paso 3: Reclamación extrajudicial
- Se presenta una reclamación formal al servicio de atención al cliente del banco.
- El banco tiene dos meses para responder.
Paso 4: Demanda judicial
- Si el banco no responde o rechaza la reclamación, se interpone demanda ante el juzgado especializado en cláusulas abusivas.
- En la mayoría de casos, los jueces condenan al banco a devolver el importe más intereses.
Cantidades medias que se pueden recuperar
Depende del importe de la hipoteca y los gastos abonados, pero de media:
- Hipoteca de 150.000 € → recuperación media de entre 800 y 1.200 €.
- Hipoteca de 200.000 € → recuperación media de entre 1.000 y 1.500 €.
Si firmaste una hipoteca en España en los últimos años, es muy probable que pagases gastos que no te correspondían. La ley y la jurisprudencia están de tu lado para reclamarlos.
En nuestro despacho revisamos tu escritura y facturas, calculamos lo que puedes recuperar y tramitamos la reclamación de principio a fin no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
